建物評価額とは│建物の評価額の調べ方や相続税評価額の計算方法も解説

遺産分割

2024.05.07

監修者:弁護士法人あおい法律事務所

代表弁護士 雫田雄太

略歴:慶應義塾大学法科大学院修了。司法修習終了。大手法律事務所執行役員弁護士歴任。1,000件を超える家庭の法律問題を解決した実績から、家庭の法律問題に特化した法律事務所である弁護士法人あおい法律事務所を開設。静岡県弁護士会所属。

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土地や建物などの不動産には固定資産税、相続税や贈与税がかかります。これらの税額を計算する際に建物評価額が必要となります。また建物の火災保険金額を計算する際や売買取引の際など、さまざまな場面で必要となります。

これらの建物評価額の価格は固定資産税評価額の価格をもとに計算し、建物評価額を基準として建物に関わるさまざまな税金を計算します。

しかし、建物評価額の調べ方や固定資産税、相続税の計算方法は複雑で分かりにくいものです。この記事では、建物評価額の基本的な考え方から、実際に建物評価額を調べる方法、さらには固定資産税評価額から固定資産税、相続税を計算する方法まで、わかりやすく解説します。

目次

建物評価額とは

建物評価額とは、建物の価値を表す価格のことです。建物の価値を調べることは、不動産売却や相続の際に必要となってきます。

家(土地+建物)の価値を明らかにする際は、土地と建物の評価額は別々に計算します。

土地評価額の算出方法は4種類ありますが、建物評価額の算出方法は固定資産税評価額をもとに計算する方法の1つのみです。そして、計算式は以下のとおりです。

建物評価額=固定資産税評価額×1.0

つまり、建物評価額=固定資産税評価額ということです。

ただし、賃貸物件の場合などは固定資産税評価額をもとに計算するというのは変わりませんが、計算式が異なります。こちらは後ほど解説いたします。

建物評価額は、固定資産税の評価替えによって3年ごとに見直されます。また、建物の増改築や修繕を行った場合にも、評価額が変更される可能性があります。

この建物評価額の評価替えは、各市町村から委託された不動産鑑定士が評価額を再計算することで実施されます。この際の計算方法についても後ほど詳しく解説いたします。

建物評価額の基準となる固定資産税評価額とは

固定資産税評価額とは、固定資産税を決める際の基準となる評価額のことです。

固定資産税評価額は、固定資産税のほか不動産取得税、登録免許税、都市計画税、相続税などのさまざまな税金の計算に使われる重要な指標です。

土地や建物などの固定資産を所有している場合、毎年1月1日現在で登記されている所有者に対して固定資産税が課税されます。固定資産税は、原則として固定資産税評価額×1.4%で計算されます。

固定資産税評価額は、各市町村が「固定資産評価基準」に基づいて個別に決定します。

土地の場合、土地の時価の約70%が固定資産税評価額の目安とされますが、土地の位置や面積、形状、道路との接し方などによって評価額が調整されます。

建物の場合、新築時は請負工事金額の約50~60%が目安とされますが、建物の規模や構造、築年数などによって評価額が調整されます。

このように、固定資産税評価額は土地や建物の価値を評価するための基準となり、様々な税金の算出に利用されます。したがって、固定資産を所有している場合は、自身の資産の固定資産税評価額を正確に把握しておくようにしましょう。

建物評価額(=固定資産税評価額)の調べ方

 

建物評価額(=固定資産税評価額)の調べ方

 

上で説明したように建物評価額=固定資産税評価額です。では、固定資産税評価額の価格はどのように調べるのでしょうか。

以下では、固定資産税評価額の調べ方を3つご紹介いたします。

①固定資産税の課税明細書を確認する

毎年4月頃、不動産を所有している人に市町村から送られてくる固定資産税の納税通知書に同封される課税明細書を確認します。

建物評価額(固定資産税評価額)は「価格」または「評価額」の欄に記載されています。

②固定資産評価証明書を取得する

固定資産税評価証明書は、土地や家屋を管轄する市町村役所や市税事務所で取得することができます。取得申請には以下のような書類が必要です。

  • 申請書(役所で入手またはダウンロード)
  • 本人確認書類(運転免許証、パスポートなど)
  • 不動産の所有者との身分関係を証明する書類(請求者が相続人などの場合)
  • 申請手数料(市町村によって異なるため、事前に確認が必要)

固定資産評価証明書の発行申請は郵送でも可能です。郵送の場合は、申請書に必要事項を記入し、本人確認書類のコピーと申請手数料を同封して送付します。

固定資産評価証明書が発行されたら、その中に記載されている「価格」の欄を確認します。これが固定資産税評価額となります。

③固定資産課税台帳を閲覧する

固定資産課税台帳は、各市町村長が保管しているもので、固定資産評価基準に基づいて算出された固定資産のすべてを登録した台帳です。台帳には固定資産の所有者、所在地、評価額が記載されています。不動産の所有者や相続人等の財産の関係者であれば、固定資産課税台帳を閲覧することができます。

固定資産課税台帳を閲覧するには、固定資産がある市町村の役所に出向き、固定資産税に関する担当課で閲覧の申請をします。申請には以下のような書類が必要です。

  • 本人確認書類(運転免許証、パスポートなど)
  • 不動産の所有者との身分関係を証明する書類(請求者が相続人などの場合)

閲覧の申請に必要書類は市町村によって異なるため、事前に各市町村のホームページで確認するか、直接役所に問い合わせてください。

台帳の閲覧が許可されたら、固定資産税評価額が記載されている「価格」欄を確認します。

建物評価額(=固定資産税評価額)の計算方法

次に建物評価額=固定資産税評価額の計算方法をわかりやすく解説します。

建物評価額は、同じ家屋を再建するための費用である「再建築価格」を基準として計算されます。この「再建築価格」から、経年劣化やその他の要因による価値の減少を考慮して、加算や減額を行います。

建物評価額は、築年数のほか需給事情や物価水準などといったさまざまな要素を考慮して計算しますので、ただ築年数が古くなるにつれて建物評価額も減少していくわけではありません。

一般的な目安として、「再建築価格」の約50%から70%程度が建物評価額として考えられることが多いです。

では、建物評価額はどのように計算するのか、具体的な計算式に基づいて解説していきます。

【建物評価額の基本式】
建物評価額 = 再建築価格×経年減点補正率 × 評点一点当たりの価額

「再建築価格」とは、同一の家屋を新築したときにかかる建築費を指し、屋根、外壁、天井などの部分別に算出されます。

「経年減点補正率」とは、築年数の経過による家屋の価値減少を考慮するための補正率です。建物の構造や種類に応じた補正率が適用され、損耗の度合いによって最大で80%まで評価額を減額することができます。

「評点一点当たりの価額」とは、「再建築価格」が、建材費用の高騰や下落などによる物価水準の変動などを建物評価額に反映するものです。

「評点一点当たりの価額」を「再建築価格」に掛けることで、このような経済的な要素を適切に反映させます。

評点一点当たりの価額は、以下の式で算出されます。

【評点一点当たりの価額の算出式】
評点一点当たりの価額 = 1円 × 物価水準による補正率 × 設計管理費等による補正率

「物価水準による補正率」とは、建物を作る資材と地域差を考慮した補正率です。例えば、都市部が1.00で設定されていますが、地方では0.95または0.90に設定されています。

「設計管理費等による補正率」とは、工事原価に含まれない設計監理費、一般管理費等の費用を考慮するための補正率です。木造家屋の場合は1.05、非木造家屋での場合は1.10に設定されます。ただし、床面積が10㎡以下の簡易な建物は1.00で計算します。

建物評価額は築年数が増えると下がっていく?

建物評価額は築年数が増えると必ずしも下がるとは限りません。

建物は時間の経過とともに劣化し、その劣化分は「経年減点補正率」によって固定資産税評価額に反映されます。そのため、築年数が増えると建物評価額は下がっていくのが一般的です。

なお、経年減点補正率は建物の構造(木造・鉄骨造・鉄筋コンクリートなど)によって異なります。

しかし、建物評価額は他の要素によっても変動するため、必ずしも下がるとは言えません。

たとえば、「評価替え」は3年に一度実施されるため、固定資産税が毎年減少するわけではありません。また、「経年減点補正率」が最小の20%に達すると、それ以降はこの率による評価額の減少はありません。

さらに、物価水準の上昇によって「評点一点当たりの価額」が増加する場合は、建物評価額を引き上げる要因となります。その結果、経年減点補正率による評価額の減少と物価水準の上昇による評価額の増加が相殺され、評価額全体が大きく変動しないケースも考えられます。

建物の相続税評価額とは

次に、相続税を計算する際の建物の相続税評価額について解説していきます。相続税評価額とは、相続税や贈与税を申告・納税するときに基準となる評価額のことです。

被相続人の土地や建物を相続したら相続税はいくらかかるのでしょうか。

相続税を計算する上での重要な基礎知識として、相続税は各財産ごとに個別に算出することはできません。つまり、建物に関してだけ相続税がいくらか、といった計算は行われません。まずは建物や土地などの各財産の相続税評価額を求め、それらを合算して財産の総額を算出します。その総額に基づいて、最終的な相続税額が計算されます。

では、相続税を計算する際に必要な建物の相続税評価額はどのように計算するのでしょうか。以下で具体的に解説していきます。

土地の相続税評価額の計算方法については下記記事をご覧ください。
相続した土地の評価額の調べ方は?│不動産の相続税評価額の計算方法

建物の相続税評価額は固定資産税評価額と同額

被相続人が使用していた建物の相続税評価額は、その建物の種類によらず(住居・店舗・事務所等によらず)固定資産税評価額と同額です。計算式は以下のとおりです。

建物の相続税評価額=固定資産税評価額×1.0

つまり、固定資産税納税通知書に記載されている固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となります。

ただし、賃貸している場合は算出方法が異なります。

被相続人が第三者に貸していた場合は借家権割合を控除

被相続人が一軒家を第三者に貸していた場合、借家権割合を考慮して、その分固定資産税評価額から控除して相続税評価額を計算します。

借家権割合は一定で、全国一律「30%」と定められています。

建物の相続税評価額=固定資産税評価額×(1-0.3(借家権割合))

賃貸アパートや賃貸マンションの場合│借家権割合と賃貸割合を控除

賃貸用のアパートやマンションの場合、建物の借家権割合と賃貸割合を考慮して相続税評価額を計算します。計算方法は以下のとおりです。

建物の相続税評価額=固定資産税評価額×(1-0.3×賃貸割合)

賃貸割合とは貸している部分の床面積の割合です。

例えば賃貸マンションの固定資産税評価額が1億万円、延床面積500㎡のうち、貸している部分は200㎡とします。

この場合、賃貸割合は40%となります。(200㎡÷500㎡=0.4)

相続税評価額は、

1億円×(1-0.3×0.4)=8,800万円となります。

貸している床面積は広いほど賃貸割合が大きくなるので、相続税評価額が下がります。

マンションの相続税評価額とは

マンションの評価額はマンションの土地評価額と建物評価額を合算して算出した価額です。以下では、土地と建物の評価額の計算方法をご紹介します。

マンションの土地評価額の計算方法

まず、「路線価」という1㎡当たりの土地の価格を用いて計算します。この路線価は、国税庁のホームページ「路線価図・評価倍率表」や「全国地価マップ」で確認できます。

路線価が分かったら、マンションの敷地面積(宅地面積)と掛け合わせて、敷地全体の相続税評価額を求めます。敷地面積は、マンション購入時の売買契約書や登記事項証明書に記載されています。

路線価が設定されていない地域では、固定資産税評価額に地域別の「倍率」を掛けて相続税評価額を算出します。この倍率は、国税庁「路線価図・評価倍率表」の財産評価基準書で確認できます。

最後に、マンションの敷地全体の相続税評価額に、自分が所有する敷地権の割合(敷地権割合)を掛けることで、自分の土地部分の相続税評価額を求めます。

土地の相続税評価額=敷地全体の相続税評価額×敷地権割合

敷地権割合は、マンションの各戸の床面積が総床面積に占める割合で、売買契約書や登記事項証明書で確認できます。

マンションの建物評価額の計算方法

マンションの建物評価額について説明します。

マンションの建物部分の相続税評価額は、固定資産税評価額と同額になります。

建物評価額=固定資産税評価額

さらに、もし相続したマンションが賃貸中である場合、評価額は30%軽減されます。そのため、賃貸中のマンションの建物部分の相続税評価額は、固定資産税評価額の70%となります。

賃貸中の建物評価額=固定資産税評価額×(1—0.3)

火災保険の保険金額を決定する際の建物評価額とは

火災保険における建物評価額とは、保険金の上限額を決定するために使用される建物の価値のことです。

生命保険の場合、保険金額は契約者が支払われる保険金の額を一定程度自由に設定できます。しかし、火災保険では、保険金額は建物の価値を表し、その価値を上限に損害に応じた保険金が支払われます。これは、火災保険の役割が建物の「原状回復」にあるためです。

建物は、使用される材料や建築時期などが異なるため、それぞれの価値も異なります。そのため、火災保険を契約する際には、その建物の価値を測る「評価」が必要となります。この評価に基づいて正しい保険金額を設定することで、万が一火災で損害を受けたとしても住宅を元の状態に回復させることができるのです。

火災保険における建物評価額には真価と時価がある

保険金額を算出す際の建物の評価額には「新価」と「時価」という2つの評価基準があります。

「新価」とは、同じ物件を新たに建築するか、あるいは購入するのに必要な金額(再調達価格)のことを指します。

一方、「時価」とは、新価から建物の経年劣化による価値減少分や使用による消耗分を差し引いた金額を指します。

「時価」で契約を結ぶと、万が一の時に建て直しのための費用を十分に賄えない可能性があるため、「新価」での評価を基に契約することをおすすめします。現在、ほとんどの場合は新価での契約になっています。

火災保険における建物評価額の算出方法

建物が新築の場合

まず、建物の購入金額が明確に分かる場合は、その金額がそのまま建物評価額となります。ただし、土地と建物をまとめて購入する建売住宅などの場合は、建物のみの価格を別途確認する必要があります。

建物のみの価格が直接分からない場合は、消費税額を利用して逆算する方法があります。土地には消費税がかからないため、物件全体の消費税額から建物の評価額を求めることができるのです。

具体的には、以下の式で計算します。

建物評価額 = 消費税額 ÷ 消費税率

建物が中古の場合

中古物件を購入した場合や新築物件購入後に年数が経過した場合の建物評価額の算出方法は以下の通りです。

年次別指数法

建築年と建築価額(土地代を除く建物の購入額)がわかる場合は、建築価額に建築年に応じた指数を掛けることで、物価の変動などを考慮した建物評価額を算出します。

新築費単価法

建築年と建築価額が分からない場合は、建物の延べ床面積に都道府県・建物の構造別の平均単価を掛けて概算の金額を算出します。この方法では、概算金額になるため、契約者の希望により評価額をプラスマイナス30%の範囲で調整することができます。

いずれの方法も、建物評価額の計算は通常、保険会社や代理店で行いますので、そちらにご相談ください。

建物評価額に関するQ&A

Q: 固定資産税評価額とは何ですか、そしてそれはどのように決定されますか?

A: 固定資産税評価額とは、固定資産税を計算する際の基準となる価値のことで、不動産取得税や相続税など、さまざまな税金の計算にも使用される重要な指標です。
この評価額は、各市町村が「固定資産評価基準」に基づいて個別に決定します。土地の場合、時価の約70%が目安とされ、土地の位置や面積などによって調整されます。建物の場合、新築時の請負工事金額の約50~60%が目安とされ、建物の規模や築年数などによって調整されます。

Q: 建物評価額(固定資産税評価額)を調べる方法は何ですか?

A: 建物評価額(固定資産税評価額)を調べる方法は以下の3つがあります。

  1. 固定資産税の課税明細書を確認する
    毎年4月頃に送られてくる固定資産税の納税通知書に同封される課税明細書の「価格」または「評価額」の欄を確認します。
  2. 固定資産評価証明書を取得する
    市町村役所や市税事務所で固定資産評価証明書を取得し、その中の「価格」欄を確認します。申請には本人確認書類や申請手数料が必要です。
  3. 固定資産課税台帳を閲覧する
    市町村の役所で固定資産課税台帳の閲覧を申請し、台帳に記載されている「価格」欄を確認します。閲覧には本人確認書類や関係を証明する書類が必要な場合があります。

Q: 建物評価額(固定資産税評価額)はどのように計算されますか?

A: 建物評価額(固定資産税評価額)は、以下の基本式に基づいて計算されます。
建物評価額 = 再建築価格 × 経年減点補正率 × 評点一点当たりの価額

再建築価格
同一の家屋を新築したときにかかる建築費を指します。

経年減点補正率
築年数の経過による家屋の価値減少を考慮するための補正率です。損耗の度合いによって最大で80%まで評価額を減額することができます。

評点一点当たりの価額
再建築価格が建材費用の変動などによる物価水準の変化を建物評価額に反映します。この価額は、物価水準による補正率と設計管理費等による補正率を掛け合わせて算出されます。

Q: マンションの相続税評価額を計算するにはどうすればいいですか?

A: マンションの相続税評価額を計算するには、以下のステップを踏む必要があります。

  1. 路線価から土地の価格を調べる
    国税庁の「路線価図・価格倍率表」を確認し、1㎡あたりの価格を調べます。
  2. マンション敷地全体の評価額を計算する
    路線価で求めた1㎡の価格と、マンション全体の面積を掛け合わせて、敷地全体の価格を求めます。
  3. 全体の土地価格に持分割合を掛ける
    マンションの全体の土地評価額に、自分の持分の割合を掛けます。持分割合は、専有面積に共用部分の面積を加算した割合です。
  4. 土地評価額と建物評価額を合計する
    建物の評価額(固定資産税評価額と同額)と土地の評価額を足し合わせて、マンションの総評価額を算出します。

まとめ

この記事では、建物評価額の調べ方や計算方法をご紹介しました。

建物評価額は固定資産税の計算、相続税や贈与税の計算、火災保険の金額の算定などさまざまな 場面で必要となります。

建物評価額を正確に理解しておくことは、賢い不動産管理や納税計画をするうえでとても大切です。この記事が、建物評価額に関する理解を深める一助となれば幸いです。

この記事を書いた人

弁護士法人あおい法律事務所
代表弁護士

雫田 雄太

略歴:慶應義塾大学法科大学院修了。司法修習終了。大手法律事務所執行役員弁護士歴任。1,000件を超える家庭の法律問題を解決した実績から、家庭の法律問題に特化した法律事務所である弁護士法人あおい法律事務所を開設。静岡県弁護士会所属。

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