土地評価額｜土地の評価額とは？売値との違いや評価額の見方も解説！

土地を相続する時、所有している土地を売りたい時。あるいは土地を購入したい時に、まず気になるのは土地評価額ではないでしょうか。

日頃から土地の評価額を意識するような機会はそう多くはないため、いざ土地を売りたい・買いたいとなったときに、土地の評価額をどのように知ることができるのか、詳しく知らないという方もいらっしゃるかと思います。

そもそも、土地の「評価額」とは何を基準にして、誰が評価しているのでしょうか。

そこでこの記事では、「土地評価額」とは何か、どういった種類の評価額があるのか、といった点を主軸に、弁護士が詳しく解説させていただきます。土地の評価額には複数の書類があるため、どのような場合にどの評価額が適しているのかを、あらかじめ把握しておくことが重要です。また、土地評価額と実際の売値の関係についてもきちんと確認しておきましょう。

土地評価額について、本記事が少しでもご参考となりましたら幸いです。

土地評価額

1.土地評価額とは

土地評価額とは、一般的に公的機関が公表している、相続税や贈与税の課税価格を算出するための指標となる価格のことを意味します。土地基本法第１６条に基づき、公的機関は一般の土地取引に対して特殊な事情を排除した、適正な客観的指標を提供することで、取引の公正を期すとともに、相続税などの課税の公平性を確保することとされています。

（税制上の措置）
土地基本法第１６条　国及び地方公共団体は、土地についての基本理念にのっとり、土地に関する施策を踏まえ、税負担の公平の確保を図りつつ、土地に関し、適正な税制上の措置を講ずるものとする。

単なる土地の価値を示す数字というだけでなく、土地基本法が掲げる「公正な取引と適正な課税」を実現するための、重要な価格なのです。

2.土地の評価額を知りたい！どこで調べる？

2-1.土地の価格を評価するのは誰？

土地の評価額を決定するのは、国土交通省や都道府県、国税庁、自治体（市町村）などの公的機関、あるいは市場の取引当事者など、さまざまです。1つの土地について、その土地の価値を評価する目的や用途によって、異なる評価主体があるのです。そして、評価主体に応じて土地の価値の評価方法も変わるため、1つの土地に複数の評価額が存在します。

ですので、何の目的でその土地の評価額を知りたいのかによっても、土地評価額を調べる場所や方法は異なります。

2-2.土地の評価方法4つ

土地の価格は一般的に「一物四価」と呼ばれ、4つの異なる評価額が存在します。具体的には、「① 実勢価格、② 公示価格、③ 路線価、④ 固定資産税評価額」の4種類です。それぞれ、その土地を評価する目的や水準（公示価格に対する割合）が異なりますので、下表のような特徴が見られます。

評価額の種類	目的	特徴	使用例
実勢価格（時価）	土地の売買取引	実際の市場で取引される価格に近い。不動産会社による査定や国土交通省が運営している「土地総合情報システム」で検索可能。	売買契約の価格決定、ローンの担保評価など
公示地価	土地取引の指標、不動産の評価基準	国土交通省が毎年3月に公表する毎年1月1日時点における標準的な土地価格。市場動向を反映している。実勢価格の90％相当が水準となる。	不動産の価値評価、投資判断の参考など
相続税評価額	相続税や贈与税の計算	相続税や贈与税の計算に用いる評価額。実勢価格より低めに設定されることが多い。路線価をもとにして計算した場合は、公示地価の80％相当が評価水準となる。	相続税申告時の土地評価など
固定資産税評価額	固定資産税、不動産取得税、登録免許税の計算	3年に一度各市町村が公表する評価額。相続税路線価よりさらに低く設定され、公示地価の70％相当が評価水準となる。	固定資産税、不動産取得税、登録免許税の計算、売却価格の目安など

土地の評価額

さて、土地の4種類ある評価額ですが、それぞれどのように知ることができるのでしょうか。

1.実勢価格を知るには

実勢価格とは、実際の売買市場において売り手と買い手の希望が一致して成立した成約価格であり、いわゆる「時価（市場時価）」を意味します。実勢価格は、土地を売りたい時に「その土地の価格がどれくらいか」を調べる際に重要な指標となり、租税法等の実務においても「時価」の基準として扱われます。

実際の土地の売買取引では、売り急ぎや買い進みといった当事者の個別の事情が価格に含まれることがあるため、必ずしも土地そのものの価値だけが反映された価格、というわけではありません。土地の測量にかかる費用や不動産会社などの各種手数料、あるいは売主の利益の確保といった要因は反映されるため、以下でご紹介する公的な路線価等に比して、実勢価格は高額になる傾向があります。

また、不動産会社が提示する「売出価格」は、実勢価格に所有者の販売希望価格を加味して決められることが通常ですので、必ずしも実勢価格（成約可能性のある価格）と一致しているとは限りません。

なお、本来こうした個々の土地の成約価格については、秘匿性が高いことから、守秘義務が課せられている宅地建物取引業者などの専門家でなければ知り得ません。では、これから土地を売ろう・買おうとしている人はどのように実勢価格を知ることができるのかというと、国土交通省のホームページ「不動産情報ライブラリ」にある「不動産価格（取引価格・成約価格）情報の検索・ダウンロード」で、地点を特定していない地域の相場観としての土地評価額を確認することが可能です。

参考：不動産価格（取引価格・成約価格）情報の検索・ダウンロード（国土交通省）

まずは、「土地総合情報システム」のトップページにアクセスし、「不動産価格の情報をご覧になりたい方へ」の「データの検索・ダウンロード」をクリックします。すると、以下の画面が表示されます。

地域や土地の種類、調べる時期などをプルダウンメニューから選択し、「一覧を表示」をクリックすると、該当する土地の取引総額や土地の坪単価などが表示されます。

このように、取引しようとしている土地の地域で似た条件の物件を探して、実勢価格を参考にできます。ただし、実勢価格は過去の取引に基づいているため、実際に取引する土地の独自の要因や事情によって、価格が変わる可能性があることに注意しておきましょう。

2.公示地価を知るには

公示地価（公示価格）とは、国土交通省が毎年公表する日本全国の土地評価額のことです。地価公示法に基づいて、毎年1月1日時点の全国約2万6,000箇所の標準地での評価額を、国土交通省の土地鑑定委員会が調査・決定します。決定された公示地価は毎年3月下旬に官報等で公表されますが、不動産情報ライブラリ内の「国土交通省地価公示・都道府県地価調査の検索」でも検索することができます。

参考：国土交通省地価公示・都道府県地価調査の検索（国土交通省）

上記サイトにアクセスしたら、「地価の情報をご覧になりたい方へ」の「データの検索」をクリックします。すると、以下のような画面が表示されます。

公示地価を調べたい場合は、「地価公示」にチェックを入れます。検索条件を設定し、「一覧表示」をクリックすると、「価格（円/㎡）」という列があるので、数字をチェックしましょう。この価格は、その土地の1㎡当たりの価格ですので、自分が価格を知りたい土地に近い条件の地価が分かったら、知りたい土地の面積（㎡）を掛けることで、目安となる価格を算出することができます。

なお、公示地価が公表されていない地域では、都道府県が行う地価調査に基づく「基準地価」が参考になります（国土利用計画法施行令第９条）。

（基準地の標準価格）
国土利用計画法施行令第９条１項　都道府県知事は、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域（法第十二条第一項の規定により指定された規制区域を除く。）において、土地の利用状況、環境等が通常と認められる画地を選定し、その選定された画地について、毎年一回、一人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査し、必要な調整を行つて、国土交通省令で定める一定の基準日における当該画地の単位面積当たりの標準価格を判定するものとする。

基準地価は公示地価と相互に補完関係にあり、毎年9月に7月1日時点の土地の価格が公表されます。基準地価を知りたい場合は、検索条件設定画面で「地価調査」にチェックを入れましょう。

公示地価や基準地価は、あくまで参考値です。実際の土地の取引価格は、土地の個別要因や近隣の環境によっても変動することがあるため、複雑な場合は不動産の専門家にご相談いただくことをお勧めいたします。

3.相続税評価額を知るには

さて、実勢価格、公示地価と確認してきましたが、3つ目の土地評価額が「相続税評価額」となります。

土地を相続、贈与、または遺贈によって取得した場合、相続人はその土地の評価額に応じた税金を納める必要があります。この相続税や贈与税の額を計算する際に、基準となる金額が「相続税評価額」です。

相続税を算定する際に相続財産の総額が必要となりますが、相続財産のそれぞれの評価額は原則として取得時の「時価」によると定められています（相続税法第２２条）。土地に関しては、「課税時期において、それぞれの財産の現況に応じ、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額（財産評価基本通達1(2)）」とされており、「路線価方式」あるいは「倍率方式」によって算定されます。

路線価方式の「路線価」とは、主要な道路に面した土地の1㎡あたりの評価額です。路線価を決定するのは国税局長で、毎年7月に路線価を公表しています。基本的に、相続税評価額は路線価方式によって算出されることが通常ですので、相続税評価額は「相続税路線価」とも呼ばれることがあります。

市街地にある道路に面した宅地の場合は路線価が定められているのが通常ですので、相続税評価額は路線価を基に計算します。ただし、農村部などの路線価が設定されていない地域では、「倍率方式」によって相続税評価額を計算することになります。

路線価方式と倍率方式の計算方法については、こちらの関連記事で詳しく解説しておりますので、本記事と合わせてぜひご覧ください。

なお、路線価方式・倍率方式のいずれにしても、相続税評価額は地価公示価格（公示価格）の80％程度が目安となっています。これは、土地評価額というのが土地基本法第１６条の「公正な取引と適正な課税」という法の趣旨や政府の土地政策推進要綱に基づき、公的な土地評価の均衡化と適正化を図るためだと考えられています。

このため、相続税評価額は実際の市場価格よりも低めに設定されることが多いです。

4.固定資産税評価額を知るには

固定資産税評価額とは、固定資産税、都市計画税、不動産取得税、および登録免許税の算出をするために、市区町村が3年ごとに更新する土地の評価額です。

土地の所有者には毎年4～6月頃、固定資産税の納税通知書が送付されますので、その通知書の「課税明細書」を確認すれば、固定資産税評価額が分かります。固定資産税の納税通知書がない場合も、土地が所在する市町村の役場や税務署で固定資産評価証明書を発行してもらうことで、固定資産税評価額を確認することが可能です。

また、土地の所在する市町村の役場で固定資産課税台帳の閲覧申請をし、許可されれば固定資産課税台帳から固定資産税評価額を確認することができます。

固定資産税評価額の評価水準も、取引や課税の公正といった制度趣旨から、地価公示価格の70％程度を目安に設定されています。

土地の評価額と売値

1.土地の評価額と売値は同じ？

以上のとおり、4つの土地評価額とその確認方法についてご説明させていただきました。

ですが、上で知った土地評価額は、そのまま土地の売値とはならないことに注意してください。土地評価額は、あくまで「目安」に過ぎません。

実際の売値は、土地そのものの価値だけでなく、売主や買主の個別事情、経済や市場の変化、周辺環境の変化、交通の利便性など、多岐にわたる要因を踏まえて決まります。そのため、土地評価額と売値は乖離することも少なくありません。

たとえば、以下のような事情があると、土地評価額と実際の売値がかけ離れる可能性があります。

2.複数の不動産会社に売値を査定してもらいましょう

以上のように、土地の売値にはさまざまな要素が関係するため、自分1人で適正な売値を考えるのは難しいです。公示地価や相続税評価額、固定資産税評価額の金額の平均額から売値を検討する、といった方法もありますが、本記事でご説明したとおり、公示地価などはあくまで「目安」に過ぎません。

そのため、土地を適切な価格で売却したい場合は、不動産会社に査定を依頼することが推奨されます。

なお、査定を依頼する際は、一社だけでなく複数の不動産会社に依頼し、比較すると安心です。会社の実績などをホームページで確認した上で、信頼できる不動産会社に訪問査定を依頼しましょう。訪問査定では、物件の実際の状況や売却希望時期との兼ね合いを考慮した、より適切な査定額を提示してくれます。

土地評価額に関するQ＆A

Q1.土地評価額とは何ですか？

A:土地評価額とは、公的機関が公表している、相続税や贈与税の課税価格を算出するための指標となる価格です。評価の目的によって算定方法が異なるため、相続税を計算するための相続税評価額や、固定資産税を算出するための固定資産税評価額など、複数の種類があります。

Q2.1つの土地に４つの土地評価額が存在するのはなぜですか？

A:土地評価額を何に用いるかによって異なるからです。具体的には、それぞれ以下のような目的に応じて使い分けられています。

Q3.遺留分の計算における土地評価額は相続税評価額ですか？

A:いいえ。遺留分の計算においては、相続税評価額ではなく、実際の時価を用います。遺留分とは、相続人に最低限保障されている相続分のことですが、この遺留分を算定する際には、不動産の実際の時価を基準にします。

相続税評価額を基準に遺留分を計算すると、後に実際の時価に基づいて計算し直した際に遺留分を侵害していることが判明するなど、トラブルに発展する可能性があります。そのため、不動産会社に査定を依頼するなどして、不動産の正確な時価を確認しておくことが重要です。

まとめ

この記事では、土地評価額について弁護士が詳しく解説させていただきました。

土地評価額は、土地の売買取引や税金の計算など、さまざまな場面で重要な基準となります。また、相続税評価額や固定資産税評価額、公示地価など複数の種類があり、それぞれ目的や算定方法が異なります。そのため、どの評価額を利用するかによって、金額がどのように変わる可能性があるのかを理解しておくことが重要です。

適切な売値や購入額に不安のある場合は、法律の専門家である弁護士にご相談いただくことをお勧めいたします。

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