土地評価額の調べ方と計算方法をわかりやすく解説│売値との違いも

遺産分割

2024.05.07

監修者:弁護士法人あおい法律事務所

代表弁護士 雫田雄太

略歴:慶應義塾大学法科大学院修了。司法修習終了。大手法律事務所執行役員弁護士歴任。1,000件を超える家庭の法律問題を解決した実績から、家庭の法律問題に特化した法律事務所である弁護士法人あおい法律事務所を開設。静岡県弁護士会所属。

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土地の評価額は、不動産の売買や相続税の計算など、様々な場面で必要となります。しかし、土地評価額はその目的や用途によって異なる5つの評価額が存在します。

そのため、自分が知りたい情報に適した評価額を選択しなければなりません。この記事では、土地評価額の種類とその特徴、目的に応じた土地評価額の調べ方、さらに評価額を計算する際の基本的な方法について、わかりやすく解説します。

目次

土地評価額とは

土地評価額とは、公的機関が発表する土地の価値を示す指標化された価格のことです。同じ土地でも、評価する公的機関の目的が異なるため、さまざまな評価額が存在します。この記事では、不動産鑑定士に依頼する「不動産鑑定評価額」を除き、一般に公開されている情報や自分で調べることができる土地評価額に焦点を当てて解説します。

土地評価額の種類と目的

まず、土地評価額の種類は以下の4つです。それぞれの目的と特徴について解説します。

評価額の種類

目的

特徴

使用例 

実勢価格(時価)

土地の売買取引

実際の市場で取引される価格に近い。不動産会社による査定や国土交通省が運営している「土地総合情報システム」で検索可能。

売買契約の価格決定、ローンの担保評価など

公示地価

土地取引の指標、不動産の評価基準

国土交通省が毎年3月に公表する毎年1月1日時点における標準的な土地価格。市場動向を反映している。実勢価格の90%相当が水準となる。

不動産の価値評価、投資判断の参考など

相続税評価額

相続税や贈与税の計算

相続税や贈与税の計算に用いる。実勢価格より低めに設定されることが多い。路線価をもとにして計算した場合は、公示地価の80%相当が評価水準となる。

相続税申告時の土地評価など

固定資産税評価額

固定資産税、不動産取得税、登録免許税の計算

3年に一度各市町村が発表する。相続税路線価よりさらに低く設定され、公示地価の70%相当が評価水準となる

固定資産税、不動産取得税、登録免許税の計算、売却価格の目安など

それでは、それぞれについて土地評価額の調べ方や計算方法を解説していきます。

実勢価格の調べ方

実勢価格とは

実勢価格とは、土地の売買取引が成立した際の金額、つまり「時価」のことを指します。この価格は、土地を売りたい時に「その土地の価格がどれくらいか」を調べる際に重要な指標となります。

ただし、実勢価格は景気や時期、需要によって変動するため、売買の実績に過ぎず、その価格で必ずしも売れるわけではありません。そのため、実勢価格はあくまで参考程度にとらえることが重要です。

国土交通省が運営する「土地総合情報システム」を利用

土地の実勢価格は、国土交通省が運営する「土地総合情報システム」で調べることができます。

①まずは、「土地総合情報システム」のトップページにアクセスします。

②トップページからオレンジ色の「不動産取引価格情報検索」をクリックします。すると、以下の画面が表示されます。

不動産取引価格情報検索

③最初に、調べたい取引の時期を選びます。初期状態では最新の取引時期が表示されているため、古い取引情報を知りたい場合は、プルダウンメニューから該当の時期を選択してください。

④検索対象の不動産の種類を選択します。初期状態では「土地」が選択されています。不動産取引価格情報検索では、以下の5つの不動産の相場を検索できます。

  • 土地
  • 土地と建物
  • 中古マンション
  • 農地
  • 林地

⑤最後に、表示させたい地域を選択します。地域の選択には、住所から探す方法、路線・駅名から探す方法、都道府県をクリックして探す方法の3つがあります。

左下のメニューから住所や路線・駅名を選択するか、画面右半分の地図から都道府県をクリックして地域を選んでください。

検索結果には、取引価格のほか、最寄り駅からの距離、土地の面積や形状、利用目的、前面道路の状況、取引時期など、さまざまなデータが一覧で表示されます。

自分が取引しようとしている土地と似た条件の物件を探して、その土地の実勢価格を参考にしましょう。

ただし、この情報は過去の取引データに基づいているため、実際に取引する土地の独自の要因や事情によって価格が変わる可能性があることを理解しておいてください。

公示地価の調べ方

公示地価とは

公示地価とは、国土交通省が毎年公表する日本全国の土地評価額のことで、1㎡あたりの単価で示されます。

この価格は、地価公示法に基づいて、毎年1月1日時点の全国約2万6,000箇所の標準地での評価額を調査し、国土交通省の土地鑑定委員会が決定します。公示価格は毎年3月下旬に発表され、国土交通省が運営する「標準地・基準地検索システム」から検索することができます。

公示地価がない地域の基準地価とは

公示地価が公表されていない地域では、都道府県が行う地価調査に基づく「基準地価」が参考になります。基準地価は、公示地価と異なり、毎年7月1日時点の土地の価格を示し、毎年9月に公表されます。公示地価と同様に、基準地価も「標準地・基準地検索システム」で検索することが可能です。

調べ方と計算方法│国土交通省ホームページの「標準地・基準地検索システム」を利用

次に、国土交通省ホームページ「標準地・基準地検索システム」を利用して公示地価と基準地価を調べる方法を解説します。

①まず、国土交通省のホームページ「標準地・基準地検索システム」にアクセスします。

②上から3つ目の青字「検索地域指定(地名入力)」を選択し、調べたい住所を漢字で入力します。

標準地・基準地検索システム

(引用:国土交通省「標準地・基準地検索システム」)

③次に表示される【検索条件指定】画面で、条件(調査年、用途区分など)を設定し、検索をします。

④検索結果が表示されたら、【価格(円/㎡)】の欄をチェックして、公示地価と基準地価を確認します。

⑤価格を知りたい土地に近い条件(住所、形状、道路状況、周辺環境、用途区分など)の地価を選びます。選んだ地価(公示地価または基準地価)に、土地の面積(㎡)を掛けることで、評価額の目安を算出します。

選択した土地の公示地価(または基準地価) × 土地の面積
ただし、公示地価や基準地価はあくまで参考値であり、実際の取引価格は土地の個別要因や事情によって変動することがあるため、最終的な価格決定には不動産の専門家に相談することをお勧めします。

相続税評価額の調べ方

相続税評価額とは

土地を相続、贈与、または遺贈によって取得した場合、その土地の評価額に応じた税金を納める必要があります。相続税評価額とは、相続税や贈与税を計算して申告する際に基準となる評価額のことです。

土地の相続税評価額は国税庁が毎年7月初旬に1月1日時点の価格を公表しています。土地の相続税評価額は主に「路線価」を基に算出されます(路線価方式)。

そのため、相続税評価額は「相続税路線価」とも呼ばれることがあります。路線価とは、道路に面した土地1㎡あたりの評価額を1000円単位で示したものです。

市街地にある道路に面した宅地の場合は路線価が定められていますので、相続税評価額は路線価を基に計算します。ただし、路線価が設定されていない地域(主に農村部など)では、「倍率方式」によって相続税評価額が計算されます。

路線価方式と倍率方式の計算方法については、下記記事で解説していますので、こちらをご覧ください。ここでは、相続税路線価の調べ方のみを簡単にご紹介いたします。
相続した土地の評価額の調べ方は?│不動産の相続税評価額の計算方法

なお、路線価は実勢価格よりもやや低く設定されることが一般的で、実勢価格のおおよそ80%程度が目安とされます。このため、相続税評価額は実際の市場価格よりも低めに設定されることが多いです。

調べ方と計算方法│国税庁ホームページ「路線価図・評価倍率表」を利用

土地の相続税評価額を計算する際には、基本的に路線価方式を使用します。この方法では、国税庁が毎年7月に公表する「路線価図・評価倍率表」に基づいて、土地の評価額を算出します。

路線価方式による土地の評価額は、以下の式で計算できます。

評価額 = 路線価 × 奥行価格補正率 × 面積 × その他の補正率

では、路線価を調べて相続税評価額を計算する流れは以下のとおりです。

① 国税庁のホームページ「路線価図・評価倍率表」で路線価図を確認する。

②調べたい土地がある都道府県を選択し、「路線価図」をクリックします。次に、該当する市区町村を選択します。

③ 市区町村を選択すると、地名ごとに分割された路線価図が表示されます。調べたい土地が載っている路線価図を見つけて開きます。

路線価図・評価倍率表

(引用:国税庁「路線価図・評価倍率表」)

④土地に接している道路上に表示されている数字(「140E」など)が路線価を示しています。

路線価

この数字を1㎡あたりの価格(千円単位)として読み取ります(「140E」の場合は14万円)。

⑤土地の評価額は、路線価に土地の面積を掛けて算出します。
例えば、路線価が14万円で土地の面積が100㎡の場合、評価額は14万円 × 100㎡ = 1,400万円です。

⑥土地の形状や条件によっては補正が必要になる場合があります。奥行きが長い、2つの道路に接している、形状がいびつなどの場合、補正率表や加算率表を参照して補正率を適用します。

補正率は、国税庁のホームページにある「補正率表」で確認できます。補正後の評価額の計算式は、以下のとおりです。

土地の評価額 = 路線価 × 面積 × 補正率

固定資産税評価額の調べ方

 

固定資産税評価額の調べ方

 

固定資産税評価額とは

固定資産税評価額とは、土地を所有している人が毎年納税する固定資産税を算出するための土地の価値を示す額です。この評価額は、各市区町村によって定められ、3年ごとに見直されます。固定資産税評価額は、納税通知書を通じて土地所有者に通知されるため、比較的簡単に確認することが可能です。

固定資産税評価額は、固定資産税のほか、都市計画税、登録免許税、不動産取得税の計算にも使用されます。ただし、固定資産税評価額は公示価格の7割程度の水準になる傾向があります。

固定資産税評価額を調べるには、以下の3つの方法があります。

調べ方①固定資産税納税通知書を確認する

固定資産税納税通知書で固定資産税評価額を確認する手順は以下の通りです。

①まずは、各市区町村から届く固定資産税の納税通知書を手元に用意します。固定資産税は毎年1月1日時点の固定資産の所有者に対して、4~6月頃に納税通知書が届きます。

②納税通知書の中の「課税明細書」と書かれたページを確認します。課税明細書の「価格」または「評価額」と書かれた欄に固定資産税評価額が記載されています。

③固定資産税評価額から売却価格の目安を算定します。固定資産税評価額は実勢価格の約70%程度を目安に決められることが多いため、売却価格の目安は固定資産税評価額を0.7で割ることで求めることができます。

調べ方②固定資産税評価証明書を確認する

固定資産税納税通知書が手もとにない場合は、固定資産評価証明書を取得します。

①土地が所在する市町村の役所や市税事務所に出向き、固定資産評価証明書の発行を申請します。申請には以下が必要です。

  • 申請書(役所で入手またはダウンロード)
  • 本人確認書類(運転免許証、パスポートなど)
  • 不動産の所有者との身分関係を証明する書類(請求者が相続人などの場合)
  • 申請手数料(市町村によって異なるため、事前に確認が必要)

固定資産評価証明書の発行申請は郵送でも可能です。郵送の場合は、申請書に必要事項を記入し、本人確認書類のコピーと申請手数料を同封して送付します。

②固定資産評価証明書が発行されたら、その中に記載されている「価格」の欄を確認します。これが固定資産税評価額となります。

固定資産評価証明書の発行には数日から数週間かかることがあるため、余裕を持って申請しましょう。

調べ方③固定資産課税台帳を閲覧する

固定資産課税台帳は、各市町村長が保管しているもので、固定資産評価基準に基づいて算出された固定資産のすべてを登録した台帳です。台帳には固定資産の所有者、所在地、評価額が記載されています。不動産の所有者や相続人等の財産の関係者であれば、固定資産課税台帳を閲覧することができます。

①固定資産課税台帳を閲覧するには、固定資産がある市町村の役所に出向き、固定資産税に関する担当課で閲覧の申請をします。申請には以下のような書類が必要です。

  • 本人確認書類(運転免許証、パスポートなど)
  • 不動産の所有者との身分関係を証明する書類(請求者が相続人などの場合)

閲覧の申請に必要書類は市町村によって異なるため、事前に各市町村のホームページで確認するか、直接役所に問い合わせます。

②台帳の閲覧が許可されたら、「価格」欄を確認して固定資産の評価額を知ることができます。

土地評価額は売値と乖離することも多い!あくまでも参考に

ここまで、土地評価額の4つの種類について、解説してきました。ただこの評価額から売値を決めたい場合は、あくまでも目安にとどめておくようにしましょう。

実際の売値は、土地そのものの価値だけでなく、売主や買主の個別事情、経済や市場の変化、周辺環境の変化、交通の利便性など、多岐にわたる要因を踏まえて決めなければなりません。そのため、土地評価額と売値は乖離するケースが多くあります。

例えば、以下のような要因から土地評価額と売値がかけ離れると想定できます。

① 売主・買主の事情

土地評価額は、一般的な市場価格を反映して計算したものですが、実際の売買では売主や買主の個別の事情が価格に影響してきます。例えば、土地に地縁がありどうしてもこの土地が欲しい場合などは売値が上がります。一方で、なかなか売れないが、手もとに現金が必要である場合に値下げをしてでも売りたいと考える場合は、売値が下がります。

②経済・市場の変化

経済や市場の変化は土地の売値に大きな影響を与えます。例えば景気が良くなったりや海外投資家による土地の買い占めなどがあれば土地の売値は上がります。

③ 周辺環境の変化

土地の周辺環境が変化することも、土地評価額に影響を与えます。例えば、鉄道が開通したり新しい公共施設や大型商業施設が建設されると、土地の価値が上がるため売値も上がります。一方で、人口減少や企業の移転などは、土地の価値が下がるため売値も下がります。

実際に売値を考える際は複数の不動産会社に査定を

不動産の売値は自分だけで考えるのは難しいものです。上で挙げたように様々な要因を考慮する必要があるため、実勢価格に近い価格を見極めるには専門的知識が必要なります。そのため、不動産査定のプロである不動産会社に査定を依頼することが効率的な売却を進めるためのポイントです。

査定を依頼する際は、一社だけでなく複数の不動産会社に依頼するとよいでしょう。

ネット上には複数の不動産会社に一括査定を依頼できるサイトが複数ありますので、そちらを利用すれば、複数の不動産会社に同時に依頼することが可能です。

会社の実績と信頼度を確認した上で、より信頼できる不動産会社に訪問査定を依頼しましょう。訪問査定では、物件の実際の状況や売却希望時期との兼ね合いを考慮した、より適切な査定額を提示してくれます。

土地評価額に関するQ&A

Q: 同じ土地に4つの土地評価額が存在するのはなぜですか?

A: 同じ土地4つの土地評価額が存在する理由は、それぞれの評価額が異なる目的で使用されるためです。具体的には以下のような目的があります。

  1. 公示地価
    国土交通省が公表する土地の価格で、土地取引の指標となる価格です。取引の目安価格として使用されます。
  2. 実勢価格
    実際に土地が取引された価格で、過去の取引価格を基にした取引の目安価格として使用されます。
  3. 相続税路線価(相続税評価額)
    国税庁が公表する土地の価格で、相続税や贈与税の算定に使用されます。
  4. 固定資産税評価額
    各市町村が算定する土地の価格で、固定資産税の計算や売却価格の目安として使用されます。

Q: 相続税を計算する基準となる相続税評価額はどのように計算しますか?

A: 相続税評価額の計算には、「路線価方式」が一般的に用いられます。路線価方式は、国税局が作成する路線価図に基づいて、土地の1㎡あたりの価格(路線価)を掛けることで、土地の相続税評価額を算出します。計算式は以下の通りです。

相続税評価額 = 路線価 × 土地面積

ただし、土地の形状や状態に応じて補正が必要になる場合があります。代表的な補正としては以下のものがあります

①奥行き補正
土地の奥行きが一般的な土地と比較して長すぎたり短すぎたりする場合に適用される補正です。

②不整形地補正
土地の形状が正方形や長方形ではなく、三角形や台形など複雑な形をしている場合に適用される補正です。

このような土地は利用しづらいため、土地評価額を減額します。相続税の計算は複雑ですので、専門家である弁護士や税理士に相談したうえで計算してください。

Q: 相続した土地を売却する場合、どのような税金がかかりますか?

A: 相続した土地を売却する場合、売却益に対して所得税と住民税が課税されます。これを譲渡所得税と呼びます。譲渡所得は、売却価格から取得費(相続時の評価額など)と譲渡費用を差し引いた金額で計算されます。また、相続してから3年以内に売却した場合は、短期譲渡所得として税金が軽減されることがあります。税金の計算は複雑なため、弁護士や税理士などの専門家に相談することをお勧めします。

Q: 遺留分の計算における土地の評価は相続税評価額で良いですか?

A: 遺留分の計算においては、相続税評価額ではなく、実際の時価を用います。遺留分とは、相続人が最低限保障されている相続できる金額のことを指し、この遺留分を計算する際には、不動産の実際の時価を基準にします。

相続税評価額を基準に遺留分を計算すると、後に実際の時価に基づいて計算し直した際に遺留分を侵害していることが判明し、大きなトラブルに発展する可能性があります。そのため、遺留分の問題が予想される場合は、不動産会社に査定を依頼するなどして不動産の時価を早めに把握することが重要です。

まとめ

土地評価額は、公示地価、実勢価格、相続税路線価、固定資産税評価額の4つに分かれており、それぞれ異なる目的で使用します。土地評価額の計算は、売買取引、税金の計算、資産評価など、さまざまな場面で必要となります。

しかし、土地評価額を正確に計算し、適切に活用するためには、専門知識が必要です。売買取引を行う際には、不動産会社に査定を依頼しましょう。また、相続税や贈与税の計算を行う際には、弁護士や税理士などの専門家に相談しましょう。

なお、相続した土地を売却する際には、事前に名義変更が必要です。2024年から不動産の名義変更手続き(相続登記)が義務化されますので、必ず手続きを行うようにしましょう。

当事務所では、相続税や相続登記のご相談もお受けしております。ぜひ一度ご相談ください。

この記事を書いた人

弁護士法人あおい法律事務所
代表弁護士

雫田 雄太

略歴:慶應義塾大学法科大学院修了。司法修習終了。大手法律事務所執行役員弁護士歴任。1,000件を超える家庭の法律問題を解決した実績から、家庭の法律問題に特化した法律事務所である弁護士法人あおい法律事務所を開設。静岡県弁護士会所属。

家庭の法律問題は、なかなか人には相談できずに、気付くと一人で抱え込んでしまうものです。当事務所は、家庭の法律問題に特化した事務所であり、高い専門的知見を活かしながら、皆様のお悩みに寄り添い、お悩みの解決をお手伝いできます。ぜひ、お一人でお悩みになる前に、当事務所へご相談ください。必ずお力になります。