相続した土地の評価額の調べ方は？│不動産の相続税評価額の計算方法

被相続人の不動産を相続したら、相続税がかかります。相続税を計算する際に必要となるのが評価額です。

土地の評価額の調べ方や計算方法は評価額の使用目的によってことなります。例えば、相続税申告の際は路線価をもとに計算し、土地の名義変更時の印紙代算定には固定資産税評価額をもとに計算します。また、土地の売却の際は近隣の取引事例等を参考に不動産業者が査定します。

この記事では、土地や建物などの不動産を相続や贈与で受け取った際にかかる相続税や贈与税を計算する際に必要な「相続税評価額」に焦点をあてて、その評価額の調べ方や計算方法についてわかりやすく解説します。

相続した土地の相続税評価額の調べ方│２つの評価方法

 

 

相続税を計算する際には、相続税評価額を計算する必要があります。ここでは、相続税評価額の調べ方を２つご紹介いたします。

土地の評価方法には、主に「路線価方式」と「倍率方式」の2種類があります。

路線価方式で評価額を計算するのが一般的ですが、市街地から離れた路線価が設定されていない地域ですと倍率方式で計算することになります。

路線価方式

路線価方式は、国税庁が公表する路線価を基にして土地の価値を評価する方法です。

路線価とは、主要な道路に面した土地の1㎡あたりの評価額のことです。この価格に土地の面積を掛け合わせることで評価額を算出します。

その際、土地の形状や角地の有無、間口の広さ、奥行きなど多様な条件も考慮して計算します。そのため、土地の所在地や周辺環境によって評価額が変動します。

倍率方式

一方、倍率方式は、固定資産税評価額に一定の倍率を掛けることで土地の価値を評価する方法です。国税庁が公表している倍率表をもとに、固定資産税評価額に掛けることで評価額を計算します。

倍率方式は、路線価が設定されていない地域や、路線価による評価が困難な土地に対して適用されることが一般的です。

以下では、相続税評価額の調べ方の２種類の方法について、さらに詳しく解説していきます。

土地の相続税評価額の計算方法│①路線価方式

相続税評価額を計算する際には、基本的に路線価方式を使用します。この方法では、国税庁が毎年7月に公表する「路線価図・評価倍率表」に基づいて、土地の評価額を算出します。

路線価とは、道路に面した土地1㎡あたりの評価額を1000円単位で示したものです。路線価図には、路線ごとに路線価が記載されています。

評価倍率表は、土地の形状や奥行きの影響を考慮した倍率を示したものです。土地の形状や奥行きによって、路線価に補正をかける必要があるため、評価倍率表を用いて補正を行います。

路線価方式による土地の評価額は、以下の式で計算できます。

では、実際に路線価を使って相続税評価額を計算する流れを見ていきましょう。

固定資産税の納税通知書や登記簿謄本で地積を確認する

まず、固定資産税の納税通知書を準備しましょう。固定資産税納税通知書は毎年4月末から5月頃にかけて送付されます。固定資産税納税通知書には、土地の面積（地積）が記載されていますので、それで地積を把握しましょう。

また、土地の面積は登記簿謄本でも確認できます。登記簿謄本には、土地の所在地や地目（土地の利用状況）などの情報と共に、土地の面積が記載されています。また、土地を共有名義で所有している場合は、持分割合も確認しましょう。

登記簿謄本は法務局で取得することができます。

路線価を調べる

路線価を調べる流れは以下のとおりです。

なお、路線価の数字の後に書かれたアルファベットは「借地権割合」です。貸したり借りたりしていない土地の場合は、アルファベットは無視して構いません。

地図の上部に図形やアルファベットの解説がありますので、確認してください。

路線価は千円単位で記載されています。つまり、

路線価＝路線価図に記載されている数図×1,000

で計算します。

路線価に土地の面積を掛けて相続税評価額を計算する

例えば、路線価に表示される「130E」などの数字とアルファベットは、土地の評価に関する重要な情報を示しています。例えば、「130E」の場合、「130」という数字は単位が千円であるため、1㎡あたりの路線価は13万円であることを意味します。アルファベットの「E」は借地権割合を示しており、借地権を持っている人に関係する情報です。

固定資産税納付通知書に記載されている土地の面積と路線価を掛け合わせることで、土地の評価額を算出することができます。土地の面積が200㎡とすると土地の評価額は、

路線価13万円×面積200㎡ ＝土地の評価額 2,600万円

となります。しかし、実際には「土地の標準的な評価額」をもとに、土地の形状や利用形態に応じて、この金額から補正率で調整を行います。

補正率を掛ける

土地は必ずしも正方形のような使いやすい形状をしているわけではありません。間口が狭い、奥行きが長い、道路に面していないなどの立地条件によって評価額を調整する必要があります。

このような不利な立地の土地評価額は、「路線価×土地面積」の計算結果に「個別補正率」を掛けて計算します。この補正率を用いることで、相続税評価額を引き下げ、結果として相続税の減税が可能になります。

例えば、路線価が1㎡あたり13万円で土地面積が200㎡、補正率が85%の場合、計算式は13(万円/㎡)×200(㎡)×0.85となり、実際の相続税評価額は2,210万円となります。

個別補正率については、国税庁のホームページにある「補正率表」で確認できます。

土地の相続税評価額の計算方法│②倍率方式

倍率方式は、路線価方式が適用されない地域の土地の評価方法です。具体的には、以下の地域に適用されます。

倍率方式による土地の評価額は、以下の式で計算されます。

では、実際に路線価を使って相続税評価額を計算する流れを見ていきましょう。

固定資産税納税通知書で固定資産税評価額を確認する

まず「固定資産税評価額」を確認しましょう。固定資産税は、不動産の所有者が毎年支払う税金で、固定資産税評価額は固定資産税を計算するために市区町村が算出した評価額です。

通常、毎年4月から5月にかけて、市町村から「固定資産税納税通知書」が不動産の所有者に送付されます。被相続人の自宅に通知書が保管されているかを確認してみましょう。万が一、固定資産税納税通知書が見つからない場合は、土地の所在地にある市区町村役場にて「固定資産税評価証明書」を発行してもらうことができます。発行手数料は地域によって異なりますが、一般的には1通あたり200円から400円程度です。

固定資産税納税通知書または固定資産税評価証明書を手もとに用意したら、土地の所在欄に記載されている「価格」を確認してください。この価格が土地の固定資産税評価額です。

倍率を調べる

倍率を調べる流れは以下のとおりです。

評価しようとする土地の地目(宅地、田、畑、山林、原野、牧場、池沼)ごとに、評価倍率が記載されています。

例えば、相淵の宅地の場合の倍率は1.2です。

固定資産税に倍率を掛けて相続税評価額を計算する

固定資産税評価額に倍率を掛けることで土地の相続税評価額を計算します。

たとえば、固定資産税評価額が2,000万円で、倍率が1.2の場合、土地の評価額は以下のように計算されます。

土地評価額=2,000万円×1.2=2,400万円

倍率方式においても、路線価方式と同様に、土地が不整形である場合や、特定の地域に位置している場合には、それに応じた補正率が設定されていることがあります。

詳しくは、弁護士や税理士などの専門家にご確認ください。

相続した建物の相続税評価額の調べ方

被相続人の不動産を相続した場合、土地と建物の相続税評価額は別々に計算します。

相続した建物の相続税評価額は、固定資産税評価額を基準にして計算します。ただし、相続した建物の種類（一軒家かマンションか）や、被相続人が使用していたものかどうかによって計算方法が異なります。以下では、それぞれのケースに応じた計算方法をご紹介します。

まずは固定資産税納税通知書で固定資産税評価額を確認する

建物の相続税評価額は、固定資産税評価額を基準に計算しますので、まず「固定資産税評価額」を確認しましょう。

毎年4月から5月にかけて、市町村から送付される「固定資産税納税通知書」が被相続人の自宅に保管されているかを確認してみましょう。万が一、固定資産税納税通知書が見つからない場合は、土地の所在地にある市区町村役場にて「固定資産税評価証明書」を発行してもらうことができます。

固定資産税納税通知書または固定資産税評価証明書を手もとに用意したら、建物の所在欄に記載されている「価格」を確認してください。この価格が建物の固定資産税評価額です。

被相続人が使用していた場合│固定資産税評価額と同額

被相続人が使用していた居住用家屋や事業用の建物の相続税評価額は、固定資産税評価額と同じです。

つまり、固定資産税納税通知書に記載されている固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となります。

被相続人が第三者に貸していた場合│借家権割合を控除

被相続人が一軒家を第三者に貸していた場合、借家権割合を考慮して、その分固定資産税評価額から控除して相続税評価額を計算します。

借家権割合は一定で、全国一律「30％」と定められています。

例えば固定資産税評価額が3,000万円の建物を賃貸していた場合の相続税評価額は、

3,000万円×(1-0.3）＝2,100万円となります。

つまり900万円が賃貸割合として減額されます。

賃貸アパートや賃貸マンションの場合│借家権割合と賃貸割合を控除

賃貸用のアパートやマンションの場合、建物の借家権割合と賃貸割合を考慮して相続税評価額を計算します。計算方法は以下のとおりです。

賃貸割合とは貸している部分の床面積の割合です。

例えば賃貸マンションの固定資産税評価額が1億万円、延床面積500㎡のうち、貸している部分は200㎡とします。

この場合、賃貸割合は40％となります。（200㎡÷500㎡＝0.4）

相続税評価額は、

1億円×(1-0.3×0.4）＝8,800万円となります。

貸している床面積は広いほど賃貸割合が大きくなるので、相続税評価額が下がります。

不動産の相続税評価額から相続税を計算する方法

土地や建物の相続税評価額が計算できたら、次にそれをもとに相続税を計算します。

ここではその手順を簡単に説明します。

①遺産の総額を計算する

遺産の総額は、土地や建物の相続税評価額のほかに、預貯金、株式、不動産、貴金属など、すべての遺産の相続税評価額を合計して算出します。

②各種控除を適用する

相続税には、基礎控除、配偶者控除、生命保険料控除、寄付金控除など、さまざまな控除があります。これらの控除を適用することで、課税対象となる遺産の金額を減らすことができます。

③税率を適用する

遺産の総額から控除額を差し引いた額に対して相続税の税率を掛けて最終的な相続税額を計算します。相続税の税率は、課税対象となる遺産の金額によって累進課税されます。

相続税の計算式は以下のとおりです。

相続税 = 課税対象となる遺産の金額 × 税率 – 控除額

実際の相続税の計算は複雑なため、弁護士や税理士などの専門家にご相談ください。

小規模宅地の特例で土地の相続税評価額を最大80％減額

小規模宅地等の特例は、特定の条件を満たす小規模宅地の評価額を最大80%まで減額することができる制度です。

この制度は、相続によって土地を手放すことを防ぎ、相続人が土地を引き継ぎやすくすることを目的としています。相続税の負担が大きいと、相続人は土地を売却して納税資金を用意するほかなくなりますが、小規模宅地等の特例を利用することで、税負担を軽減し、土地をそのまま所有しやすくなります。

この特例が適用されるのは、以下の条件に当てはまる宅地です。

小規模宅地等の特例では、減額できる宅地の面積（限度面積）や減額割合が定められています。たとえば、居住用宅地の場合、300㎡までの部分について、評価額の80%を減額することができます。

引用：国税庁ホームページ「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」

宅地の利用区分に応じて、それぞれ細かく条件が設定されていますので、利用できるかどうかは弁護士や税理士にご相談ください。

不動産の相続税評価額を減額できるケース

上で紹介した小規模宅地の特例は、相続税を減額するうえで有効な手段です。これ以外にも様々な要素で不動産の相続税評価額を減額することができ、結果相続税を減額することが可能となります。

これらの減額を相続税評価額の計算のために検討、考慮せずにそのまま相続税申告をしてしまうと余計な相続税を支払うことになってしまします。

相続税を最大限減額したい場合は、専門家である弁護士や税理士に相談するのが確実です。ここでは、相続税の計算する基準となる不動産の相続税評価額を減額できるケースについて、いくつかご紹介いたします。

土地の形状が使いにくい場合など

以下のような補正を適用することができれば、土地の相続税評価額を引き下げることが可能です。

補正の種類	説明	補正の適用条件
間口狭小補正	間口が狭い土地の評価額を減額するための補正。	土地の間口が一定の基準より狭い場合。
奥行長大補正	間口に対して奥行きが長い土地の評価額を減額するための補正率。	土地の奥行きが一定の基準より長く、間口に対して不釣り合いな場合。
不整形地評価	正方形や長方形でない不整形な土地の評価額を減額するための補正。	土地の形状が不整形で、有効利用できる面積が減少する場合。
地積規模の大きな宅地の評価	地積が500㎡以上（三大都市圏以外は1,000㎡以上）の土地の場合は大幅に減額するための補正	地積面積が広い宅地のうち、普通商業・併用住宅地区および普通住宅地区に所在するものが対象。
無道路地の評価	道路に面していない土地の評価額を減額するための補正。	土地が道路に面しておらず、アクセスが悪い場合。

これらの補正を適用することで、土地の相続税評価額を減額することが可能です。ただし、補正の計算には専門的な知識が必要ですので、具体的な補正率や計算方法は弁護士や税理士にご相談ください。

具体的な補正率については、国税庁ホームページに記載されていますので、そちらもご確認ください。

土地が借地または貸地の場合

相続した土地が借地または貸地の場合は、借地権割合を考慮して、その分評価額から控除して相続税評価額を計算します。利用状況に応じた計算方法は以下のとおりです。

利用状況	計算式	補足説明
借地権ありの土地（借地）	土地評価額 = 路線価 × 補正率 × 借地権割合 × 土地面積	借地権割合は路線価図に記載されたアルファベットに対応する割合を適用する。借地権割合は100%以下であるため、自用地より評価額が低くなる。
貸地の場合（他人に貸している土地）	土地評価額 = 路線価 × 補正率 × (1 – 借地権割合) × 土地面積	自用地の場合よりも評価額が低くなる。
貸家建付地（貸家が建っている土地）	土地評価額 = 路線価 × 補正率 × (1 – 借地権割合 × 借家権割合) × 土地面積	借家権割合は財産評価基本通達で一律30%と定められている。自用地の場合よりも評価額が低くなる。
貸アパート・マンション建付地	土地評価額 = 路線価 × 補正率 × (1 – 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合) × 土地面積	賃貸割合は賃貸部分の割合を示す。満室なら100%、半分が空室なら50%となる。自用地の場合よりも評価額が低くなる。

建物が貸家や賃貸アパート・マンションの場合

相続していた建物が貸家や賃貸アパート・マンションの場合は、借家権割合を考慮してその分評価額から控除して相続税評価額を計算します。

建物の種類	計算式	補足説明
一軒家（第三者に貸している）	建物の相続税評価額 = 固定資産税評価額 × (1 – 借家権割合)	借地権割合は全国一律で30%。
賃貸アパート・マンション	建物の相続税評価額 = 固定資産税評価額 × (1 – 借家権割合× 賃貸割合)	賃貸割合は貸している部分の床面積の割合。賃貸割合が50%の場合、計算式は固定資産税評価額 × 0.15となる。空室を減らすことで、賃貸割合を引き上げ、評価額を減額できる。

相続した不動産の評価額の調べ方に関するQ&A

Q土地の評価額にはどのような種類がありますか？

A土地の評価額には以下の6種類があります。

Q土地の相続税評価額はどのように計算しますか？

A土地の相続税評価額の概算額は、土地の路線価に土地面積を乗じることで求めることができます。計算式は以下の通りです。

相続税評価額（概算）=路線価×土地の面積×補正率

土地の形状や接する道路の数などによって、奥行価格補正や側方路線影響加算といった増減価修正を行う必要があります。このような補正を行うことで、土地の実際の利用状況や価値に基づいた正確な相続税評価額を算出することができます。

まとめ

相続した不動産の相続税評価額の概算は、路線価に土地の面積を掛けることで自分で簡単に計算することもできます。

しかし、実際に相続税申告が必要な際には、正確な計算が求められます。適用できる価格補正や特例によって、相続税評価額、相続税額が大きく変わってきますので、正確な計算方法は専門家である弁護士や税理士にご相談ください。