不動産の相続｜家などの相続手続きや不動産の相続税についても解説

相続する遺産に不動産があると、遺産分割で戸惑う方も少なくありません。相続人が1人であれば手続きは比較的スムーズに進みますが、相続人が複数名いる場合には、不動産をどのように分割するか、相続した不動産をどのように利用するかなど、さまざまなことを検討しなければならないのです。

不動産を相続することになった際に、落ち着いて相続手続きを進めていけるよう、あらかじめ不動産の相続について基本的なことを確認しておくことが重要です。

そこでこの記事では、「不動産の相続」の内容やその手続き、不動産を相続する際の相続税の計算方法などについて、弁護士が詳しく解説させていただきます。

この記事が、不動産を相続するにあたってご参考となりましたら幸いです。

不動産の相続

1.「不動産の相続」とは

「不動産の相続」といっても、その具体的な内容はさまざまです。「自宅を相続すること」というイメージが一般的かと思いますが、「不動産の相続」は少し細かく見てみると、次のようなパターンがあります。

この記事では、「被相続人が所有していた不動産の相続」についてを主に解説していきます。パターン⑤の「他人が所有していた土地や建物を被相続人が借りており、その借りる権利を相続すること（借地・借家）」については、こちらの関連記事で借地権についてご説明しておりますので、合わせてご覧ください。

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2.不動産相続の流れ

不動産を相続する際の手続きの流れですが、大きく「誰がどのように不動産を相続するかを決める」ことと、「法務局での相続手続きをし、相続税申告を行う」ことに分けられます。

2-1.不動産の相続について決める

相続が始まったら、相続人が誰かを確定させます。被相続人の不動産を相続する権利を持つ人を確定させて、不動産相続を進めていくことになります。

また、相続人が誰かを確定させるのと同時に、遺言書があるかどうかを確認することが重要です。遺言書に「〇〇の土地と自宅については長男に、××の土地については次男に相続させる。」といった具体的な指定があれば、その内容に従って遺産分割を進めていきます。

遺言書がない場合は相続人全員で遺産分割協議を行い、不動産を含む財産の分配方法を話し合いで決めることになります。相続人が把握していない不動産がある場合もあり、例えば自宅の近隣の私道の持分や把握しきれていない農地などを、被相続人が所有していた可能性もあります。後から「分割について話し合っていなかった不動産が見つかった」といったことにならないよう、固定資産税評価証明書や名寄帳などの書類を用いて、被相続人の所有不動産をしっかり確認しておきましょう。

遺産分割協議で誰がどの不動産を相続するか合意できたら、遺産分割協議書を作成し、不動産を相続する相続人は法務局で所有権移転登記の手続き（名義変更）を進めていくことになります。

2-2.法務局で不動産相続の手続きをする

相続人間で話がまとまったら、法務局で不動産の所有者の名義変更（相続登記）を行います。2024年から、相続登記は義務化されていますので、忘れずに行いましょう。

なお、不動産を含む遺産の総額が「3,000万円 ＋ （600万円 × 法定相続人の数）」を超える場合には、相続税を納める必要があります。相続税は、相続開始を知った日の翌日から10か月以内に申告・納付しなければ追徴課税や罰則が科せられる可能性があるため、相続手続きが済んだら早めに申告しましょう。

3.不動産相続の4つのやり方

さて、相続人が複数いる場合に、土地や家をどのように分け合えばよいのでしょうか。土地は分筆することが可能ですが、家などの建物は物理的に分割するのが不可能です。そのため、状況に応じて以下の4つのやり方のいずれかで不動産の相続を進めることになります。

4-1.不動産をそのまま分割する

まずは、不動産をそのまま分割する方法です（現物分割）。長男に自宅を、次男に別荘を、長女には農地を、というように、不動産を現物で分割するやり方になります。手続きがシンプルでわかりやすく、実家などの思い入れのある不動産をそのまま手元に残せるというメリットがありますが、建物自体を分割することが難しいため、「3人兄弟で1つの戸建て住宅を分割したい」というような場合には、この方法は適さないでしょう。

4-2.不動産を売却して売却金を分割する

不動産を売却して売却金を分割する方法（換価分割）は、不動産の価値に相当する金銭を公平に分配できるため、遺産の大部分が不動産である場合や、不動産そのものが不要である場合に適しています。

ただし、不動産の売却には時間と費用がかかりますし、すぐに買い手が見つからない場合や、思ったような値が付かないこともあります。また、売却するためにも法務局での相続登記は必要ですので、そうした手続きの手間がかかってしまう点も注意が必要です。

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4-3.不動産を相続した人が他の相続人へ代償財産を渡す

特定の相続人が不動産を単独で相続し、他の相続人に対してその代償となる財産を渡す方法もあります（代償分割）。思い入れのある自宅などを残したまま、遺産の全体的な価値を公平に分配することができる方法です。代償となる財産としては、通常は金銭（代償金）が一般的です。

不動産を相続する相続人は代償金を支払うことになるため、相応の資金力が必要とされます。また、代償金の金額をめぐって争いになる可能性もあるため、代償分割によって不動産の遺産分割を進める場合は、冷静に話し合いを進めていきましょう。

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4-4.不動産を複数の相続人の共有名義とする

不動産を相続人全員で共有して相続する方法もあります（共有分割）。不動産を実際に分割せず、相続人それぞれが一定の持分を持つことになります。例えば、父親が残した土地を、母が２分の１、長男が４分の１、長女が４分の１の割合（法定相続割合）で共有して相続するのです。

相続人間の公平性を保ちやすい方法ですが、将来的に不動産を売却したい場合などに、共有者全員の同意が必要となるため、トラブルの原因となりやすい点がデメリットです。また、長男の相続分がさらに長男の3人の子へ相続された場合など、次世代への遺産分割が発生した場合には、不動産がどんどん細分化され、権利関係がさらに複雑化する可能性があります。

不動産の相続手続き

1.不動産相続の3つの進め方

不動産の名義人が亡くなった場合、相続人は相続登記をする必要があります。相続登記とは、被相続人の名義から相続人の名義に不動産の所有権を移転する手続きのことです。遺言書がある場合や遺言書がない場合など、大きく分けて3つの進め方があります。

1-1.遺言書による相続

被相続人が遺言書を残していた場合は、その内容に従って相続登記を行います。遺言が公正証書遺言でなかった場合（自筆証書遺言）は、相続登記手続きの前に家庭裁判所で検認手続きをする必要があります。ただし、法務局で保管していた自筆証書遺言の場合は検認が不要です。

1-2.遺産分割協議による相続

遺言がない場合などには、相続人全員で遺産分割協議を行い、その合意に基づいて相続登記をします。遺産分割協議は相続人全員で行う必要があり、一人でも欠けたり、合意しなかったりすると成立しません。

1-3.法定相続分による相続

遺言書がなく遺産分割協議も行わなかった場合や、遺産分割協議がまとまらなかった場合には、民法に定められた法定相続分に従って不動産を分割することになります。そのため、法定相続分により相続する場合は、相続人全員の共有名義にする相続登記を行います。

不動産の相続登記の手続きは法務局で行います。上記の3つの不動産の相続手続きの進め方ごとに、どういった書類が必要になるのかは、こちらの関連記事で解説しておりますので、ぜひ本記事とあわせてご覧ください。

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2.不動産（土地）の相続手続きのポイント

不動産の中でも、土地のみを遺産相続する場合は、比較的スムーズに進みます。土地は相続人2人で分筆する、といった現物での分割も可能ですし、相続人全員が合意していれば、代償分割、換価分割、共有での相続のいずれも可能です。

ただし、土地のみを相続する場合は、「土地の価格は変動する」という点に注意が必要です。

代償分割や換価分割などでは、手続きに際し土地の価格を評価して、他の共同相続人に代償金を支払ったり、土地を第三者に売却したりすることになります。ですが、手続きをした当時に1,000万円だった土地が、周辺の再開発などで1年後に地価が上がり現在の評価額は2,000万円になった、などということもあり得るのです。

現物分割をした場合にも、こうした市場価格の変動は影響します。
例えば、長男と次男が土地を2人で２分の１ずつ分け合ってそれぞれ現物で相続したとしましょう。長男が相続した部分は地価が下がる一方、次男が相続した部分は地価が上がる、といったことが起きると、長男としては「元は1つの同じ土地を相続したのに、これでは不公平だ」と感じてしまい、次男との関係が悪化する要因となってしまいかねません。

土地の値が上がったタイミングで売却をやり直すことはできませんし、追加で代償金を求めることもできませんから、土地を相続した後に相続人間で不満が生じることも考えられます。

遺産相続時に、土地をどのように分割するか、価格変動によってどういった影響があるかなど、相続人全員が確認し合っておくことが重要です。

3.自宅・持ち家の相続手続きのポイント

戸建ての住宅を相続する場合には、分割方法が代償分割、換価分割、共有での相続に限られてきます。建物を物理的に分割することはできないからです。

被相続人と同居していた子が相続して持ち家に住み続ける場合などには、他の相続人に代償金を支払うやり方が一般的です。この場合、居住の用に供されていた宅地等に関しては、一定の面積までの部分について、相続税の課税価格に算入すべき価額を一定額減額することが可能です（租税特別措置法第６９条の４）。小規模宅地等の特例といいますが、この特例を適用することによって、相続税を軽減することが可能です。一方で、代償金を支払う必要があるため、一定程度の資力を要されます。

持ち家を売却して利益を分け合う場合は、相続税の面で注意が必要です。居住しないため小規模宅地等の特例は適用されません。譲渡所得税が課される可能性もあります。不動産の譲渡所得税は、譲渡収入金額から取得費や譲渡費用、特別控除額を控除して算出することになります。譲渡所得がマイナスの場合は課税されませんが、持ち家を購入した際の価格を、持ち家を売った際の価格が大きく上回る場合などには注意しましょう。

なお、相続した戸建てに居住せず、空き家にしておく場合、住宅用地の特例の対象外となり、多額の固定資産税が課されることになる可能性もあります。

自宅や持ち家を遺産相続する際には、土地よりも複雑なケースが多いため、専門家にご相談いただくことをお勧めいたします。

4.マンションの相続手続きのポイント

続いて、戸建てではなくマンションの場合の相続手続きのポイントを見ていきましょう。

マンションを相続する場合も、戸建ての住宅を相続する場合と同様、現物で分割することはできません。相続人のうち1人が相続するか、売却するか、共有で相続することになります。

そして、相続したマンションに住み続ける場合と、相続したマンションを第三者に貸す場合があるかと思います。第三者に貸す場合、借り手を探す労力や手間がかかることや、築年数や立地、賃貸の条件によって、希望通りの賃貸価格とならないこともあるため、事前にしっかり検討しておくことが重要です。

5.不動産の所有者が被相続人ではない場合は？

実務では、不動産の登記名義人が被相続人（死亡した当事者）ではなく、その親などの先代名義のままとなっているケースいわゆる数次相続や再転相続）も見受けられます。このような場合は、まずは不動産の登記名義人である被相続人の親からの相続登記を済ませなければなりません。

原則として、「被相続人の親→被相続人、被相続人→相続人」と各段階での相続を反映させる必要がありますが、実務上は被相続人に関する登記を省略して「被相続人の親→相続人」の1つの相続登記で済ませる、「中間省略登記」で手続きが行われることが多いです。

不動産の所有者が被相続人ではない場合の中間省略登記については、こちらでご説明しておりますので、ぜひご覧ください。

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不動産の相続と相続税

1.不動産の相続で相続税がかかることも

不動産を相続すると、相続税が発生することがあります。相続税とは、被相続人が残した財産を引き継ぐ際に、その財産の価値に応じて課税される税金です。不動産は財産の中でも特に価値が高いため、相続税の額も大きくなる可能性があります。

2.不動産を相続した際の相続税の計算

不動産を相続した場合の相続税の計算について、具体的に確認していきましょう。

2-1.正味の遺産総額を計算する

相続税を計算する際には、まず「正味の遺産総額」を求める必要があります。正味の遺産総額とは、被相続人が残したプラスの財産からマイナスの財産と非課税財産を差し引いたものです。

正味の遺産総額 ＝ プラスの財産 ― （マイナスの財産 + 非課税財産）

プラスの財産には、現金や預貯金、不動産、株式などの資産が含まれるほか、相続開始前3年以内に受けた贈与や、相続時精算課税制度を利用した贈与も含まれます。さらに、死亡保険金や死亡退職金も、みなし相続財産としてプラスの財産に含めることになります。

一方、マイナスの財産には、被相続人が抱えていた借金や未払い金などの債務が含まれます。

非課税財産には、葬儀費用や仏壇仏具、墓石の購入費用などが含まれ、マイナスの財産とともに、正味の遺産総額から差し引かれることになります。

2-2.基礎控除額を計算する

基礎となる正味の遺産総額が分かったら、基礎控除額を計算します。相続税には、相続する財産の総額が一定額までは課税されない、「基礎控除」という制度があります。相続税の基礎控除額は「基礎控除額 ＝ 3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数」で算出します。

2-3.課税遺産総額を計算する

相続税が課税される部分を課税遺産総額といい、以下の計算式に当てはめて課税遺産総額がプラスになる場合は、相続税が課税されることになります。

課税遺産総額 ＝ 正味の遺産総額 － 基礎控除額

反対に、正味の遺産総額より基礎控除額が大きい場合（課税遺産総額がマイナスやゼロになる場合）には、相続税はかかりません。

2-4.相続税の総額を計算する

相続税が課税される場合は、まず「仮の相続税の金額」を算出してから「相続税の総額」を算出し、相続税の総額を基に、実際の遺産分割の取得分に応じた各相続人の相続税を計算することになります。

そのため、まずは「仮の相続税の金額」を計算します。仮の相続税の金額は、相続人全員が法定相続分に従って相続財産を分割した場合に各人がいくら課税されるか、と考えることになりますので、「課税遺産総額 × 法定相続分 × 税率」で計算します。

例えば、課税遺産総額が4,000万円で、配偶者と子ども2人が相続人の場合は、各人の仮の相続税は次のようになります。

そのため、「相続税の総額」は「300万円 + 100万円 + 100万円 ＝ 500万円」

そして、実際に各人が取得する財産に応じて、相続税の総額を基準に実際の相続税額を計算します。

2-5.各相続人の相続税額を計算する

実際に各相続人が取得した正味の遺産額の割合に応じて、先に算出した相続税の総額を分配します。

例えば、配偶者が遺産の80％を、子2人は10％ずつ相続する場合、その実際の取得割合を、相続税の総額に掛けてそれぞれの相続税額を算出します。

最後に、各相続人ごとに、各種控除を適用できる場合は、控除します。相続税法により、以下の控除について、次の順序で控除していくことになります（相続税法第１９条以下）。

この例でいえば、配偶者控除を適用して、相続税がゼロになることもあるのです。

なお、相続税を正確に計算するためには、相続する不動産の評価額が重要になってきます。現金や預貯金と比べ、不動産の価値の評価には専門的な知識が必要となることが多く、現地での測量が必要なこともあります。

そのため、不動産の評価は、相続税に詳しい弁護士や税理士に依頼することが一般的です。

不動産の評価額の調べ方については、こちらの関連記事にてご説明しておりますので、本記事とあわせてご一読いただければと思います。

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不動産相続の注意点

相続した不動産は、その特性や状況に応じて、自身が住む以外にも、さまざまな用途で活用することができます。相続した以上、固定資産税を支払う必要がありますし、適切に管理しなければ不動産としての価値も下がってしまうため、放置して空き家にするのではなく、賃貸物件として貸し出すなど、積極的に活用していくことがお勧めです。

また、入居者のいるアパートやマンションを相続した場合は、そのまま賃貸経営を継続することで安定した副収入を得ることが可能です。相続した不動産が土地であれば、駐車場や貸倉庫などに利用することもできるでしょう。

このように、相続した不動産を賃貸として活用することで、収益を得ることができます。ですが、相続後に1人だけ不動産で利益を得たとなると、親族間で新たなトラブルが発生してしまうこともあります。相続後の収益性を考慮しながら、公平な不動産の分割を行うことが重要です。遺産相続時に不動産で収益を得ようとしている場合は、あらかじめ他の共同相続人に伝えることも検討しましょう。

一方で、本記事でご説明したとおり、不動産の分割方法によるメリットやデメリット、相続税上の注意点や、配偶者居住権の問題など、不動産相続には注意すべき点が多くあります。
また、不動産の相続登記は義務化されているため、適切なタイミングで相続登記の手続きを行う必要もあります。

また、将来的な収益見込みを正確に把握するためには、不動産市場の動向や物件の状態を踏まえた専門的な知識が必要となります。収益見積もりが難しい場合は、早めに弁護士や税理士などの専門家に相談することをお勧めいたします。

不動産の相続に関するQ&A

Q1.不動産の相続手続きは自分で進めることができますか？

A:不動産の相続手続きを自分で進めることは可能ですが、必要な書類の取得や書類作成には手間がかかりますし、手続きには一定の法律知識が必要です。相続人同士が疎遠や不仲な場合、不動産の相続についての話し合いがまとまらないこともあります。相続関係が複雑で紛争が予想される場合には、無理に自分だけで進めようとせず、弁護士にご相談いただくことをお勧めいたします。

Q2.不動産を相続した場合に相続税を減らす方法はありますか？

A:相続税を減らすためには、特例制度を活用するようにしましょう。特に、「小規模宅地等の特例」と「配偶者の税額の軽減」を活用すれば、相続税を引き下げることが期待できます。

Q3.不動産の相続トラブルを回避するための生前対策は何ですか？

A:不動産の相続トラブルを回避するための生前対策として、以下の二つの方法が考えられます。

まとめ

不動産の相続は、物理的に分割しづらいことや、相続登記の手続きが必要となることもあって、その流れや注意点を理解しておかなければ、非常に煩雑です。相続税の計算も複雑なので、法律の専門家である弁護士にご相談いただくことをお勧めいたします。

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