相続登記の期限｜相続登記はいつまでにする？名義変更の期限を徹底解説

故人が所有していた土地や建物を遺産相続した場合、相続登記（名義変更）の手続きをしなければなりません。そして、その相続登記の申請には、法律上の期限が設けられています。それというのも、2024年から不動産を相続した場合に法務局で登記申請をするのは義務になったからです。

建物や土地を相続することになったら、遺産分割の方法や他の共同相続人との共有状態の有無に応じて適切な申請書類を作成し、定められた期限内に法務局（登記所）で所有権移転等の登記をすることになります。

しかし、相続登記申請が義務化したのはまだ数年前で、一般的にはそう広く浸透していない印象を受けます。実際に、「実家を相続することになって初めて、手続きに期限があることを知った。」という方も珍しくありません。

そこでこの記事では、不動産の相続登記申請の期限について、弁護士が詳しく解説させていただきます。相続登記申請をいつまでにしなければならないのか、期限を過ぎてしまった場合にどうなるのか、といった基本的な内容に加えて、そもそもなぜ相続登記に期限が設けられることとなったのか、といった点についてもご説明いたします。

相続登記への理解を深めるために、本記事が少しでもご参考となりましたら幸いです。

相続登記の期限

1.2024年4月1日から相続登記に期限ができた

2021年（令和3年）4月21日に、相続登記の申請期限等を設けた「民法等の一部を改正する法律（令和3年法律第24号）」が成立し、同月28日にこれが交付されました。そして、2024年4月1日から「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から3年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。」と期限が定められたのです（不動産登記法第７６条の２第１項）。

（相続等による所有権の移転の登記の申請）
不動産登記法第７６条の２　所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、当該相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から三年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。遺贈（相続人に対する遺贈に限る。）により所有権を取得した者も、同様とする。
２　前項前段の規定による登記（民法第九百条及び第九百一条の規定により算定した相続分に応じてされたものに限る。次条第四項において同じ。）がされた後に遺産の分割があったときは、当該遺産の分割によって当該相続分を超えて所有権を取得した者は、当該遺産の分割の日から三年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。
３　前二項の規定は、代位者その他の者の申請又は嘱託により、当該各項の規定による登記がされた場合には、適用しない。

したがって、相続により所有権を取得した人や、相続人に対する遺贈（特定財産承継遺言を含む）により所有権を取得した人は、不動産登記法に規定された「3年以内」に、法務局で相続登記申請をしなければなりません。

2.なぜ相続登記に期限が設けられた？

ところで、これまでは法律上の義務ではなかった不動産の相続登記申請ですが、そもそもなぜ2024年から申請期限が設けられることとなったのでしょうか。

従来、相続人が不動産を相続しても、その所有権者の名義を変更する申請期限はありませんでした。

かつては、身分関係を通じた事実上の土地支配が所有関係を公示するものとして機能していたことに加え、土地の資産価値が相対的に高く、所有意識も強かったことから、相続登記が任意制度のままで特段の問題がなかったのです。法制度上も、相続登記を義務付けておらず、名義変更しなくても罰則はありませんでした。

しかし、名義変更するコストが負担となる資産価値が低い土地を中心に、相続登記されないまま放置される土地が増加していきました。また、人口減少する中で都市部へ人口が集中する一方、高齢化により土地の利用ニーズが低下し、土地の所有意識が希薄化していました。

こうして所有者不明の土地が増えることで、国や自治体による土地開発にも支障が生じ、土地が適切に管理されないことによる治安への影響や空き家問題など、社会的問題も深刻化していったのです。

そこで2024年4月1日から、遺産相続した不動産の登記申請に期限が設けられることとなったのです。

相続した不動産の名義変更の期限

1.相続登記はいつまでにする？

1-1.申請期限の起算点「知った日」とは

前述のとおり、相続登記の申請期限は「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から3年以内（不動産登記法第７６条の２第１項）」です。

条文にある起算点「知った日」についてですが、① 被相続人が死亡し、自分がその相続において相続人となったことを認識したこと、② 特定の不動産について、その所有権を相続により取得したことを具体的に認識したこと、の両方を満たした日、とされています。これは、不動産登記の申請義務が発生する日であることから、そもそも相続登記の申請人が「登記申請義務が発生したこと」を認識している必要があるためです。そのため、単に遺産相続が始まって自身が相続人となったことを知るだけでは足りず、具体的に不動産を取得したことを知ることまで必要と考えられています。

1-2.登記申請期限の起算が開始しない可能性のあるケース

なお、被相続人に関する遺産相続が開始していても、次のような事情がある場合には、条件②の「特定の不動産について、その所有権を相続により取得したことを具体的に認識したこと」があるとはいえないとして、3年の申請期限の起算が開始しない可能性がある、と考えられています。

以上のように、遺産相続が開始したというだけでは、相続登記の申請期限の起算が開始しないこともあります。

ですが、その後に「被相続人の相続において相続人となったことを認識し、特定の不動産について、その所有権を相続により取得したことを具体的に認識した」場合には、その時から登記申請の期限の起算が始まりますので、速やかに相続登記の手続きを進めなければなりません。

2.改正前の過去の相続も期間制限がある

そして、2024年に施行される以前に発生した遺産相続に関しても、相続登記が必要となります（民法等の一部を改正する法律 附則 第５条第６項）。法改正前の過去の相続の場合の相続登記申請期限は以下の通りです。

ところで、① 相続で所有権を取得した、と② 遺産分割協議で不動産を取得した、は似ているように思われるかもしれません。①と②の具体的な違いとしては、以下のようなイメージです。

そして、③ 「不動産取得を知った日」もしくは「遺産分割協議の成立日」のいずれかよりも、法律施行日から3年後（2027年3月31日）の日付の方が遅い場合、に関して具体的には次のようになります。

また、施行日以後に遺産の存在を知った場合は、その知った日から3年が相続登記の申請期限です。

2027年3月31日までに登記未了の不動産がある場合、この期限までに必ず相続登記を完了させるようにしましょう。

3.氏名や住所を変更した場合も2年以内に登記が必要

なお、遺産相続を直接の原因とする不動産登記ではありませんが、こちらも期限が定められていますので、簡単にご紹介いたします。

不動産の所有権の登記名義人は、氏名・名称または住所に変更があった場合も、変更から2年以内に変更登記をしなければなりません（不動産登記法第７６条の５）。

（所有権の登記名義人の氏名等の変更の登記の申請）
不動産登記法第７６条の５　所有権の登記名義人の氏名若しくは名称又は住所について変更があったときは、当該所有権の登記名義人は、その変更があった日から二年以内に、氏名若しくは名称又は住所についての変更の登記を申請しなければならない。

登記名義人の氏名や住所が変更した場合の登記申請は、相続登記の3年よりもさらに短い2年という期限が規定されています。相続登記を終えた後に所有者の氏名や住所が変わった場合には、変更登記も忘れないよう、相続登記とあわせて注意しておきましょう。

4.期限の3年を過ぎそうな場合は

遺産分割協議が難航してなかなか成立しそうにない、など相続登記の申請期限を過ぎてしまいそうな場合には、「相続人申告登記（不動産登記法第７６条の３第１項）」や「法定相続登記」の制度を活用しましょう。

（相続人である旨の申出等）
不動産登記法第７６条の３第１項　前条第一項の規定により所有権の移転の登記を申請する義務を負う者は、法務省令で定めるところにより、登記官に対し、所有権の登記名義人について相続が開始した旨及び自らが当該所有権の登記名義人の相続人である旨を申し出ることができる。

相続人申告登記では、遺産相続が開始したことと自身が相続人であることを法務局に申し出ることで、期限内に相続登記の申請をした、とみなされます。

また、不動産は遺産分割が成立するまでは相続人間の共有状態にあるため、共有状態を反映させた法定相続分による登記申請をすることで、この場合も期限内に相続登記の申請をしたとみなされるのです。

なお、こうした制度はあくまで「申請期限が経過してしまい義務違反とならないようにするための暫定的な対応」です。その後に遺産分割協議が成立したら、あらためて「遺産分割協議成立の日から3年以内」に正式な不動産の相続登記申請を行いましょう。

相続登記の期限を過ぎるとどうなる？

不動産の相続登記の申請期限を過ぎてしまった場合は、どうなるのでしょうか。

1.ペナルティはある？

正当な理由もないのに相続登記の申請を怠った場合は、10万円以下の過料に処されます（不動産登記法第１６４条１項）。また、氏名や住所を変更した場合の2年以内の不動産登記を怠った場合には、5万円以下の過料に処されることとなります（不動産登記法第１６４条２項）。

（過料）
不動産登記法第１６４条　第三十六条、第三十七条第一項若しくは第二項、第四十二条、第四十七条第一項（第四十九条第二項において準用する場合を含む。）、第四十九条第一項、第三項若しくは第四項、第五十一条第一項から第四項まで、第五十七条、第五十八条第六項若しくは第七項、第七十六条の二第一項若しくは第二項又は第七十六条の三第四項の規定による申請をすべき義務がある者が正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、十万円以下の過料に処する。
２　第七十六条の五の規定による申請をすべき義務がある者が正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、五万円以下の過料に処する。

申請期限を過ぎてしまった場合の罰則については、こちらの関連記事にてより詳しく解説しておりますので、本記事とあわせてぜひご覧いただければと思います。

関連記事

相続登記の義務化｜不動産登記法の改正による義務化はいつから？

2.期限を過ぎたら相続登記できなくなる？

不動産の相続登記をしないまま申請期限を経過してしまっても、「3年以上経ったら相続登記できなくなる」といったことはありません。3年の期限が経過した後であっても、法務局で相続登記申請書と必要書類を提出すれば、相続登記を行えます。

なお、上で「申請期限を過ぎた場合は10万円以下の過料に処される」とご説明しましたが、実際には3年経過してすぐに過料に処されることはないでしょう。実務上は、法務局の登記官が相続登記の申請手続きをするよう「催告」しますので、これに応じて適切に相続登記の申請を行えば問題ありません。

相続登記の期限に関するQ&A

Q1.相続登記の期限はいつまでですか？

A:不動産の相続登記は、「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から3年以内（不動産登記法第７６条の２第１項）」にしなければならないとされています。

Q2.なぜ相続登記の申請期限が設けられることになったの？

A:相続登記の期限が設けられた背景には、所有者不明土地の増加という社会問題があります。従来、不動産を相続しても登記申請は任意だったため、不動産を相続しても名義変更をしないまま放置されることが少なくありませんでした。その結果、不動産登記簿を確認するだけでは実際の所有者が分からない「所有者不明土地」が増え、公共事業や災害復旧、土地の売買、空き家対策などに支障をきたすこととなったのです。こうした社会的問題への対策として、名義変更を長期間放置しないよう、「3年以内」という相続登記の申請期限が設けられることとなりました。

Q3.「不動産があることを知らなかった」場合も相続登記申請の期限は進みますか？

A:相続登記の申請期限は、相続人が特定の不動産について相続で取得したことを具体的に知った日から起算することとされています。そのため、「被相続人が亡くなったことは知っているが、相続財産の中に不動産があることを知らなかった」といったような場合には、その不動産の相続について具体的に知ったとはいえないため、相続登記申請期限の起算が始まらない可能性があります。

まとめ

この記事では、不動産を遺産相続した場合の登記申請の期限について、弁護士から解説させていただきました。

原則として不動産を相続したことを認識してから3年以内に相続登記申請をしなければなりません。3年という期限は長いように思うかもしれませんが、遺産分割を進め預貯金等の相続手続きを進めるうちに、意外にもあっという間に経過してしまいます。

申請期限を過ぎてしまうと10万円以下の過料に処される可能性があるため、余裕を持ってなるべく早めに相続登記の申請を始めるようにしましょう。

期限内に相続登記の申請をするのが難しい場合や、相続登記の申請期限にお悩みがありましたら、当法律事務所にお気軽にご相談ください。

弁護士法人あおい法律事務所では、弁護士による法律相談を初回相談料無料で行っております。不動産の相続登記だけでなく、遺産分割に関する全般的なお悩みに対応可能です。事務所にお越しいただいて対面でのご相談だけでなく、お電話でもご相談いただけますので、当ホームページのWeb予約フォームやお電話にて、ぜひお問合せいただければと思います。